欧冠

新地王危言地方政府土地财政即将枯竭

2019-10-09 23:25:40来源:励志吧0次阅读

  新地王危言:地方政府土地财政即将枯竭

  7月10日,就在央行宣布年内二度降息后不久,京城房地产市场同时再现天价楼王和地王,将调控标杆城市推向新的价格敏感区间。 楼王名叫运河岸上的院子,12套独栋豪宅每套均价3亿元,而中国最贵公寓上海汤臣一品,其楼王定价也才不过1.9亿元。 地王则位于北京市西三环和西四环之间的万柳片区,经过46轮激烈竞价,最终被民企中赫置地以26.3亿元摘得,折合楼面地价已超过4.15万元/平方米,刷新北京宅地单价纪录。预计万柳项目建成住宅后,单价至少要超过8万元/平方米才能保本。 在房地产调控乍暖还寒、楼市走向阴晴不定的敏感窗口期,楼王和地王各自飙出房价和地价的两个新高音,引发舆论纷纷以信号解读之。二者的同日出现,是否预示着房地产行情即将反转、价格已触底反弹? 实际上,市场反弹预期并非独拜楼王、地王所赐,而与地方政府发出的逆向调控信号关系密切。在稳增长压力下,一些地方政府愈发按捺不住为房地产调控松绑的惯性冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后,珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区,但消息刚曝出4个小时,即被连夜叫停。 或许剑拔弩张的调控博弈今后一段时间仍将继续,但至少从目前看,中央对坚持房地产调控不动摇的表态依然严厉,行情翻转、价格反弹的政策条件尚难充分生成。 首先,利率虽然以下调的姿态向楼市需求发出邀请信号,但应者有限,因为主要城市的限购政策并未明确放开,投资、投机性需求难以大规模入场,自然屏蔽了诱发房价大幅反弹的最大压力。即便有楼王、地王敢对价格赌涨,但能不能赌赢,主动权似乎并不掌握在他们手里。 其次,个别城市的成交量和价格上扬很大程度上是以价换量。降价在先,复又补涨。而支撑补涨的基础,恰是刚需入市和地方政府不断微调政策所释放的利好预期。中央在这一轮宏观调控中始终强调要加强预期管理,可以预见,补涨的势能最终会有多大,将取决于调控政策对预期的引导。只要地方政府松绑、救市之举不断被及时叫停,就说明调控从紧的大预期尚未全面切换。 更深一步说,调控房地产已日益被赋予领衔中国经济发展方式转型的政治色彩。房地产作为支柱产业的地位将在政策安排上被适度弱化,其民生意义和职能将被逐步强化。正因如此,在房地产之外寻找替代性增长策略已成下一任政府当务之急,无论如何也不会再纵容房价大幅反弹。 综合上述因素,在房地产政策生态已发生明显改变的大背景下,无论是楼王还是地王,均已不具备普遍性的价格指标意义。表面上看,楼王、地王似与北京房地产调控所要求的价格合理回归、稳中有降背道而驰,但这或许仅是一种假象:运河岸上的院子每套3亿元定价的底气,用他们自己的话说是,因为别墅用地早在几年前就已被叫停,此类别墅今后不会再有;万柳地王的价格支撑点同样在于稀缺和绝版,是北京市为挽救上半年土地频繁流拍颓势而吐出的压轴地块。在楼市向何处去尚难见分晓之际,开发商和地方政府都已开始变卖家底,很难说他们究竟是对后市乐观还是悲观。 就此而言,楼王、地王已并非北京楼市的价格潜力信号,而是这座城市步入后土地经济时代的信号,是土地盛宴的挽歌,是房地产暴利的回光返照。当资源的不可再生、泡沫的难以为继、信息的对称和制度的理性逐步释放出叠加效应后,楼王、地王已无可避免要沦为强弩之末,难以再充当房价、地价暴涨的带头大哥。 楼王、地王的反复出现,表面上看似是一场盛况、一幕繁荣,实则可能是土地财政吃的最后一顿晚餐。尽管越来越稀缺,价格越来越贵,但同时却也清晰地传递出一个信号:地已卖得差不多了,地方政府的地皮财政即将枯竭,房地产依赖大限将至,今后亟待寻求新的经济发展动力。 换句话说,楼王、地王传递给我们的,绝非仅是一个单纯的价格趋势信号,而是一个改革的警示信号。这其中蕴含着一系列艰深复杂的改革课题,例如卖地枯竭后地方政府的财政收入来源问题,新时期中央和地方关系问题,富人过多占有资源的税收调节机制问题(比如房产税),与土地相关的产业结构和布局问题,等等。决策者理应未雨绸缪。

腕表
环保新闻
西宁民生网
分享到: