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囤地屡禁不止 供地模式是否楼市高烧元凶

2020-01-15 01:25:29来源:励志吧0次阅读

当房价成为人们心痛的理由时,对地价的指责总是汹涌起来。在“2009-2010年住房形势与政策研讨会”上,中国社科院经济研究所研究员汪丽娜表示,现行的土地政策使地方和房地产商“不知不觉”地坐到一起,在市场里产生了强势利益同盟,从而决定了房价形成的扭曲和对土地的投机。“中国的供地模式是影响楼市的最大障碍和背景。”她说。

今年,中国的地价和房价一样走出了一条让人眩晕的曲线。2009年初始,曾经炙手可热的土地市场还沉浸在各种流拍的消息里。多好的地块似乎都无法引起房地产商的兴趣。可突然之间,“抢地”时代再次来临。在诸多央企的参与下,“不差钱”大大超过了以往。综合和单价“地王”在各大城市频频冒出。难怪有评论说,土地市场,从海水到火焰仅有一步之遥。

“地王”再现自然喜煞一些卖地的。只是这钱有些烫手。人们发现,地价上来了,房价也上来了。于是,批评也随之而来。本轮对土地市场的讨论虽然翻了一些旧账——地价和房价的关系,国土部依然拿出土地占房子开发成本的比例来抵挡——但是该领域更多不寻常的现象也进入人们的视野,引起更深入的思考在进行。

养鸡的与倒蛋的对决

“养鸡的不如倒蛋的。”这是开发商的名言。它的意思是,现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的、倒地的。他举例子说:在北京,一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了,建了房子,没有赚多少钱;而同一土地上的另一部分没有开发,过了几年转让给了别人,赚的钱是开发那部分的好几倍。几年前,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地,一家开发商建了房子销售出去,没有赚多少钱;另一家开发商,囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚了许多钱,比前一家开发商赚的钱多许多倍。

在此种激励下,“囤地”成了中国房地产业的突出现象。潘石屹曾经分析一些地产上市公司年报,发现这些公司拥有的土地数量高到令人瞠目。“按2008年这些公司开发的建筑面积计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。”他说,这是不正常的,不仅对行业的长远发展有害,更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。开发商“在土地上投入更多的精力、时间和金钱,而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多。”

和潘石屹一样是开发商,的观点却相左。在博客中,他辩驳说,在所有“倒”的行为中,倒地者凡是最终能获得官方认可的,都应该是合法并且合理的行为。任志强还引用《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》证明自己所言不虚。

任志强表示,从逻辑上说,只有垄断造成的市场供给短缺才能推动价格的扭曲型上涨,否则就会增加市场中的流通量和供给方式,使价格下降合理或趋于平稳。现实中也同样,在没有垄断的前提下,任何“倒”都不可能推高物价。土地的“倒爷”们,一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格出售,才有倒地的机会。否则,开发商一定会从公开市场中获取土地,以避免交易风险和土地溢价无法进入成本。

任志强说,“囤地”和“倒地”都不应该受到非议,该受到非议的是“让社会无能坚守贞操的法律或制度”。

问题是,土地市场恰恰是一个垄断的市场,即便是在它的延伸处也体现了这种特性。国海富兰克林投资总监张惟闵告诉记者,土地市场最终的卖家只有一个,它卖出的自然是垄断价格,不会是由供给和需求博弈形成的合理价格。考虑到历史的各种遗留,“倒地”揭示出来的问题确实不仅仅在于两种开发商的境遇上,而是更加深刻的内容以及相当荒谬的现实。

事实上,关于“囤地”,国务院在2008年1月就曾下文,闲置两年的土地要无偿收回,对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。只是此规定执行起来颇有难度。有媒体调查显示,老“地王”大多田园依旧,有的地方出面给闲置土地找“合法”理由。

有鉴于此,没有囤地的潘石屹建议:能不能先处理“囤地”十年以上的,再处理“囤地”五年以上的……

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